Immobilier
Rentabilite locative
Calculez le rendement brut, net et le cashflow de votre investissement immobilier.
Acquisition
Revenus & charges
Financement
Renta. brute
4,78%
Renta. nette
3,48%
Cashflow/mois
-540 €
Mensualite credit
1 195 €
Cash-on-cash
-32,38%
Plus-value/an
4 000 €
Visualisation
Rentabilite brute
4,78%
Correct : marges classiques en grande ville.
Cash-flow mensuel
-540 €
Negatif : effort d'epargne 540 €/mois.
Bilan annuel
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Trois etapes pour decider en quelques minutes si un bien merite une visite et une offre, ou s'il faut passer.
Cout total d'acquisition reel
Prix d'achat + frais de notaire (7-8 pourcent dans l'ancien, 2-3 pourcent dans le neuf VEFA) + travaux estimes (faites passer un artisan avant l'offre, pas apres). N'oubliez pas les frais d'agence (a la charge du vendeur ou de l'acquereur selon mandat) et les eventuels frais de garantie/courtage credit.
Revenus et charges realistes
Loyer net : verifiez la moyenne quartier sur SeLoger, LeBonCoin, ou les statistiques INSEE par commune. Vacance locative : 5 a 8 pourcent en zone tendue, 10 a 15 pourcent en zone detendue. Charges : taxe fonciere (1 a 2 mois de loyer), copropriete non recuperables (10-15 pourcent du loyer), assurance PNO obligatoire si en copropriete (loi ELAN 2018).
Comparer rentabilite nette et cash-flow
Une rentabilite brute > 7 pourcent est excellente, 5-7 pourcent correcte, < 5 pourcent faible (et frequente en zone tendue). Mais c'est le cash-flow qui paie vos factures : un bien peut afficher 4 pourcent de renta nette mais un cash-flow positif (ou neutre) grace au credit qui rembourse une partie du capital. C'est le couple renta + cash-flow + plus-value qui compte.
Cas d'usage du simulateur de rentabilite
Studio Paris vs T3 province
Studio 22 m2 Paris 11e a 280 000 EUR loue 1 050 EUR : renta brute 4,5 pourcent. T3 70 m2 Saint-Etienne a 95 000 EUR loue 700 EUR : renta brute 8,8 pourcent. L'ecart se reduit en net (vacance Saint-Etienne, taxe fonciere plus elevee), mais la province reste plus rentable hors plus-value.
LMNP meuble vs location nue
Meme bien loue 700 EUR nu ou 850 EUR meuble (LMNP). En LMNP regime reel, l'amortissement immobilier (sur 25-30 ans) gomme presque tous les loyers fiscalement pendant 15-20 ans. La rentabilite nette d'impot peut etre 50 a 80 pourcent superieure a la location nue au regime micro-foncier.
Investisseur Pinel
Pinel Plus 2026 (dispositif art. 199 novovicies CGI dans sa derniere version) : reduction d'impot de 9 a 14 pourcent du prix d'achat sur 6, 9 ou 12 ans, plafonnee a 300 000 EUR et 5 500 EUR/m2. Souvent la rentabilite brute affichee (3,5-4 pourcent) ne devient interessante qu'une fois la reduction d'impot integree au calcul global.
Cash-flow positif et autofinancement
Bien acquis 130 000 EUR (frais inclus), loyer 850 EUR, mensualite credit 600 EUR, charges + taxe + PNO 150 EUR : cash-flow 100 EUR/mois positif. Le bien se finance seul. Avec 20 KEUR d'apport, cash-on-cash 6 pourcent + plus-value eventuelle + amortissement capital de l'emprunt = effet de levier puissant.
A savoir : fiscalite, dispositifs et pieges
Rendement brut vs net vs net-net. Brut = loyers annuels / cout total d'acquisition. Net = (loyers - charges - taxe fonciere - assurance PNO) / cout total. Net-net (le seul qui compte vraiment) = net apres imposition (TMI + prelevements sociaux 17,2 pourcent en location nue, ou regime LMNP plus avantageux). En tranche IR a 30 pourcent + PS, un rendement net de 5 pourcent peut tomber a 2,5 pourcent net-net en location nue.
Location meublee LMNP / LMP. Statut Loueur Meuble Non Professionnel (art. 155 IV-2 CGI) accessible si recettes < 23 000 EUR/an OU < revenus du foyer. Regime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 pourcent sur les loyers. Regime reel BIC : amortissement immobilier (hors terrain) sur 20-30 ans, deduction des interets, frais et travaux. Le reel est presque toujours plus avantageux des que les charges dépassent 30 pourcent du loyer.
Deficit foncier en location nue. Si vos charges (interets, travaux deductibles, taxe fonciere, assurance) depassent vos loyers, le deficit foncier impute sur le revenu global jusqu'a 10 700 EUR par an (art. 156 CGI), 21 400 EUR pour les travaux de renovation energetique jusqu'a fin 2025. Le surplus s'impute sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes. Levier puissant pour les TMI elevees.
Pinel et Pinel Plus. Le dispositif Pinel classique disparait en 2025. Le Pinel Plus 2026 (art. 199 novovicies CGI dans sa derniere version) impose des criteres environnementaux (RE2020 ou label E+C-) et de surface minimale. Reduction de 9 a 14 pourcent du prix sur 6, 9 ou 12 ans. Plafond 300 000 EUR / 5 500 EUR le m2. La rentabilite brute Pinel est souvent faible (3,5-4 pourcent) : c'est la reduction d'impot qui fait le rendement total.
Plus-value immobiliere. Sur la residence principale : exoneration totale (art. 150 U-II-1 CGI). Sur l'investissement locatif : imposition au PFU 19 pourcent + 17,2 pourcent PS (soit 36,2 pourcent), avec abattement progressif pour duree de detention : exoneration IR a 22 ans, exoneration PS a 30 ans. La duree de detention reduit fortement le poids fiscal a la revente.
Questions frequentes
Les questions cles avant un investissement immobilier locatif en France.
Brute = loyers annuels / cout total d'acquisition x 100. Nette = (loyers - vacance - charges copro non recuperables - taxe fonciere - PNO) / cout total x 100. Sur un bien a 200 000 EUR loue 900 EUR/mois (10 800 EUR/an), avec 1 200 EUR de charges + 1 000 EUR de taxe + 200 EUR PNO + 5 pourcent de vacance : rentabilite brute 5,4 pourcent, rentabilite nette 3,9 pourcent. Visez toujours la nette, pas la brute des annonces.
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