Simulateur de pret immobilier 2026
Calculez vos mensualites, le cout total des interets, l'assurance emprunteur et visualisez le tableau d'amortissement annuel. Donnees a jour avec les taux moyens 2026 et le seuil d'endettement HCSF de 35 %.
Mensualite totale
1 094,93 €
Dont assurance
51,00 €/mois
Cout total interets
70 542,60 €
Cout total assurance
12 240,00 €
Repartition du cout total
Capacite HCSF 35%
3 128,36 €/mois
Revenu net mensuel minimum recommande pour respecter le seuil de 35% d'endettement (mensualite assurance comprise).
Surcout du credit
41.4% du prix
Cout eleve : 82 782,60 € d'interets+assurance. Reduisez la duree si possible.
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Tableau d'amortissement
| Annee | Capital rembourse | Interets payes | Capital restant |
|---|---|---|---|
| 1 | 6 949,91 € | 6 189,22 € | 173 050,09 € |
| 2 | 7 197,10 € | 5 942,03 € | 165 852,98 € |
| 3 | 7 453,08 € | 5 686,05 € | 158 399,90 € |
| 4 | 7 718,16 € | 5 420,97 € | 150 681,74 € |
| 5 | 7 992,68 € | 5 146,45 € | 142 689,06 € |
| 6 | 8 276,95 € | 4 862,18 € | 134 412,11 € |
| 7 | 8 571,34 € | 4 567,79 € | 125 840,77 € |
| 8 | 8 876,19 € | 4 262,94 € | 116 964,58 € |
| 9 | 9 191,89 € | 3 947,24 € | 107 772,69 € |
| 10 | 9 518,82 € | 3 620,31 € | 98 253,87 € |
| 11 | 9 857,38 € | 3 281,75 € | 88 396,49 € |
| 12 | 10 207,97 € | 2 931,16 € | 78 188,52 € |
| 13 | 10 571,04 € | 2 568,09 € | 67 617,48 € |
| 14 | 10 947,02 € | 2 192,11 € | 56 670,46 € |
| 15 | 11 336,37 € | 1 802,76 € | 45 334,09 € |
| 16 | 11 739,57 € | 1 399,56 € | 33 594,52 € |
| 17 | 12 157,11 € | 982,02 € | 21 437,41 € |
| 18 | 12 589,50 € | 549,63 € | 8 847,91 € |
| 19 | 13 037,27 € | 101,86 € | 0,00 € |
| 20 | 13 500,97 € | -361,84 € | 0,00 € |
Comment simuler un pret immobilier en 5 etapes
Le simulateur applique la formule mathematique standard utilisee par toutes les banques. Aucune donnee saisie n'est envoyee : tout est calcule dans votre navigateur.
Renseigner le prix du bien
Saisissez le prix d'achat hors frais de notaire. Pour un achat dans l'ancien, prevoyez environ 7,5 % de frais en plus (notaire, garantie, droits de mutation). Pour le neuf, comptez environ 2,5 a 3 %.
Indiquer votre apport personnel
L'apport sert a couvrir les frais et a rassurer la banque. Depuis le durcissement HCSF de 2022, un apport de 10 a 20 % du prix est devenu la norme pour obtenir un dossier accepte.
Saisir le taux d'interet et la duree
Renseignez le taux nominal annuel (hors assurance). En 2026, les taux moyens varient de 3,1 % sur 15 ans a 3,6 % sur 25 ans selon Observatoire Credit Logement / CSA. La duree maximale autorisee par le HCSF est de 25 ans (27 ans dans le neuf avec differe de 2 ans).
Ajouter l'assurance emprunteur
L'assurance represente 0,15 a 0,55 % par an du capital emprunte selon votre age et votre etat de sante. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez en changer a tout moment, sans frais ni penalite.
Analyser le tableau d'amortissement
Le tableau detaille annee par annee la part capital remboursee et la part interets. Sur les premieres annees, plus de la moitie de chaque mensualite va aux interets. C'est pourquoi un remboursement anticipe avant la moitie du pret reduit fortement le cout total.
Profils types et cas d'usage
Les ordres de grandeur ci-dessous reposent sur les taux moyens 2026 et la regle HCSF de 35 % d'endettement maximum.
Primo-accedant - couple, 35 ans
Revenu net mensuel cumule 4 500 EUR. Capacite d'emprunt theorique : ~310 000 EUR sur 25 ans a 3,55 % avec assurance 0,30 %. Avec un apport de 30 000 EUR, viser un bien autour de 320 000 EUR frais inclus. Pensez au PTZ 2026.
Investissement locatif
Pour un locatif, les loyers comptent a 70 % dans le calcul d'endettement (regle bancaire courante). Privilegiez une duree longue (25 ans) pour maximiser le cashflow, meme si le cout total est plus eleve.
Renegociation ou rachat
Une renegociation devient interessante si le nouveau taux est inferieur d'au moins 0,7 a 1 point ET si vous etes dans le premier tiers de la duree restante. Comparez le cout total simule avec et sans renegociation.
Investisseur senior
Au-dela de 55 ans, l'assurance emprunteur peut atteindre 0,80 % a 1,20 %, doublant presque la mensualite assurance. Une delegation d'assurance externe (loi Lemoine) peut economiser plusieurs milliers d'euros sur la duree totale.
A savoir avant de signer un pret immobilier en 2026
La regle HCSF. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose deux regles aux banques : un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf si differe). Les banques peuvent y deroger pour 20 % de leur production, en priorite primo-accedants et residence principale.
TAEG vs taux nominal. Le taux que vous saisissez ici est le taux nominal. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) integre en plus les frais de dossier, la garantie (caution ou hypotheque) et l'assurance. C'est lui qui doit servir a comparer deux offres bancaires - la loi impose son affichage dans toute proposition de pret.
Assurance emprunteur (loi Lemoine). Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez resilier et changer d'assurance emprunteur a tout moment, sans frais. Les delegations externes sont generalement 30 a 50 % moins cheres que celles proposees par la banque preteuse, surtout pour les profils jeunes et non-fumeurs.
Frais annexes a budgetiser. Au-dela de la mensualite, prevoir : frais de notaire (2,5 % neuf, 7,5 % ancien), frais de dossier (0 a 1 500 EUR), garantie (1 % du capital pour une caution Credit Logement, 1,5 a 2 % pour une hypotheque), frais de courtage eventuels (0,8 a 1 %).
Source des taux. Les taux moyens cites proviennent de l'Observatoire Credit Logement / CSA, reference du marche francais. Verifiez toujours le taux negocie avec votre conseiller bancaire avant decision finale.
Questions frequentes
Les questions les plus posees sur la simulation et le credit immobilier.
La formule mathematique est M = C x r / (1 - (1+r)^-n) ou C est le capital emprunte, r le taux periodique mensuel (taux annuel / 12 / 100) et n le nombre de mensualites. Cette formule produit une mensualite constante : c'est le pret a echeances constantes, qui est la norme en France.
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