Immobilier
Capacité d’emprunt 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?
Estimez votre mensualité maximale selon la règle HCSF des 35 % d’endettement (assurance comprise), le capital que les banques peuvent vous prêter et votre budget d’achat total. Calcul instantané, dans votre navigateur.
Vos revenus et charges
Net avant impôt sur le revenu
Comptés à 70 % (pratique bancaire)
Auto, conso, autre prêt immobilier conservé
Pour le repère de reste à vivre
Votre futur prêt
Durée du prêt
Durée maximale HCSF : 25 ans (27 ans seulement dans le neuf avec différé d’amortissement, non simulé ici).
Moyenne août 2026 sur 25 ans : 3,35 % (Crédit Logement/CSA)
Sur le capital emprunté
Type de logement
Sert à estimer les frais de notaire
Capital empruntable sur 25 ans
202 853 €
pour une mensualité de 1 050 €/mois assurance comprise, au taux de 3,35 %
Mensualité maximale
1 050 €/mois
35 % des revenus retenus, moins vos crédits
Budget total
222 853 €
Capital empruntable + apport
Prix du bien visé
≈ 207 306 €
Hors frais de notaire (≈ 7,5 %)
Détail du calcul
Frais de notaire : ordre de grandeur (≈ 7,5 % dans l’ancien, ≈ 2,5 % dans le neuf). Pour un montant précis selon le département et le prix, utilisez le calculateur de frais de notaire. Frais de garantie et de dossier non inclus.
Reste à vivre
1 950 €/mois
Au-dessus du repèreRevenus retenus moins toutes les mensualités de crédit. Repère indicatif pour votre foyer : 800 € (800 € par adulte, 300 € par enfant). Ce n’est pas une règle officielle : chaque banque applique sa propre grille, souvent plus exigeante pour les hauts revenus. Un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation au seuil de 35 %.
Sensibilité : capital selon la durée et le taux
Même mensualité de 1 050 €/mois et même taux d’assurance (0,30 %).
| Durée | Taux − 0,5 pt2,85 % | Votre taux3,35 % | Taux + 0,5 pt3,85 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 148 223 € | 143 337 € | 138 670 € |
| 20 ans | 183 528 € | 175 797 € | 168 511 € |
| 25 ans | 213 655 € | 202 853 € | 192 806 € |
Un demi-point de taux déplace votre capacité de plusieurs milliers d’euros : c’est l’enjeu de la mise en concurrence des banques.
Prochaine étape : comparer les offres de prêt
- Sollicitez au moins 3 banques ou un courtier : comparez le TAEG, pas seulement le taux nominal.
- L’assurance pèse jusqu’à un tiers du coût du crédit : une délégation d’assurance moins chère augmente aussi votre capacité d’emprunt.
- Négociez les frais de dossier, la garantie (caution ou hypothèque) et les indemnités de remboursement anticipé.
Comment calculer sa capacité d’emprunt en 3 étapes
Le simulateur applique la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) utilisée par toutes les banques françaises. Aucune donnée n’est envoyée : tout est calculé dans votre navigateur.
Renseigner vos revenus et vos crédits en cours
Indiquez le revenu net mensuel avant impôt de chaque emprunteur, vos loyers perçus (retenus à 70 % par la plupart des banques) et les mensualités des crédits que vous conserverez. Le taux d’endettement maximal est de 35 % de ces revenus, assurance comprise.
Choisir la durée, le taux et l’assurance
Sélectionnez 15, 20 ou 25 ans : le taux se cale sur la moyenne constatée en août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), que vous pouvez remplacer par le taux proposé par votre banque. Ajoutez le taux annuel de l’assurance emprunteur.
Lire le résultat et comparer
Le simulateur affiche la mensualité maximale, le capital empruntable, le budget total avec votre apport, le prix de bien visé après frais de notaire et votre reste à vivre. Le tableau de sensibilité montre l’effet d’un demi-point de taux : un argument pour mettre les banques en concurrence.
Comment les banques calculent votre capacité d’emprunt
La règle des 35 %. Depuis le 1er janvier 2022, la décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 est juridiquement contraignante : vos charges d’emprunt, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans en cas de différé lié à une livraison différée, dans le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
La formule. Mensualité maximale = 35 % × (salaires nets + 70 % des loyers) − crédits en cours. Le capital se déduit ensuite de la mensualité : Capital = Mensualité ÷ (facteur d’annuité + taux d’assurance ÷ 12). À taux zéro, le facteur d’annuité vaut simplement 1 ÷ nombre de mensualités.
Les loyers. La décision HCSF prévoit de retenir les loyers bruts diminués d’une décote fixée par le prêteur. La pondération à 70 % est la pratique la plus répandue, mais certaines banques raisonnent en différentiel (loyer × 70 % − mensualité du bien loué).
Au-delà du calcul. L’apport (10 % du prix au minimum en pratique, pour couvrir les frais), la stabilité de l’emploi, la tenue des comptes et le reste à vivre pèsent autant que le ratio. Ce simulateur donne une estimation ; seule une offre de prêt engage la banque.
Questions fréquentes
Les questions les plus posées sur la capacité d’emprunt immobilier.
Multipliez vos revenus nets mensuels avant impôt (plus 70 % de vos loyers perçus) par 35 %, puis retirez vos mensualités de crédits en cours : vous obtenez la mensualité maximale, assurance comprise. Le capital empruntable dépend ensuite du taux, de la durée et de l’assurance. Exemple : 1 050 € par mois sur 25 ans à 3,35 % avec une assurance à 0,30 % permettent d’emprunter environ 202 900 €.
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